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北京崇菜地王之后 风险挑战被“看空”的合景泰富?

2020-08-12 05:57:32 

  今年以来,合景泰富[简介 最新动态]就有意大幅扩充商业项目,将商业地产的比例提升一倍以上,以分散住宅项目的风险。

  6月27日,合景泰富更是掷出7.1亿夺得北京崇文门菜市场商业地块,刷新了北京单价地王记录,同时也为其商业战略版图再下一子。

  然而,在拿下北京崇菜地王之后,不少大行机构对合景泰富扩张举动却多数偏于看空。

  机构看空

  6月28日消息称,花旗予合景泰富沽出评级,主要因对其增长潜力及业务扩张存疑。

  花旗沽出评级的论据还在于:合景今年首5月销售按年下降0.8%至109亿元,只达400亿全年目标的27%,较同业落后;而其负债比率仍达90%水平,高于同业。

  但根据早前公布的相关资料,上述数据存在偏颇。

  翻查合景泰富6月初发布的5月公司通讯发现,今年首五月,合景泰富实现预售总额达人民币55.3亿元,完成全年150亿目标约37%。

  另经过观点地产新媒体的核实,上述报道花旗报告所指的实为另一家房企,而根据当日花旗发表的对合景泰富的评级报告,花旗乃给予买入评级。

  花旗称,合景泰富收购的北京崇菜地块仅7.1亿与总收购成本合理,适合公司的规模,且该项目具备相当的增值潜力。另外,预料公司的负债比率将控制在62-65%左右,手持现金超过60亿。

  然而,相比花旗的看好,瑞信则仍持悲观态度。瑞信6月29日发表报告称,虽然该地面积较小,但公司之前并无建筑或管理商场的经验,料相关投资将增加营运风险。

  瑞信另称,7.1亿元人民币支出短期内不会大大改变公司财务状况,但可能会造成长期现金负担。

  事实上,瑞信的担忧并无道理。众所周知,商业项目开发建设乃至后期运营都需要有大量资金流作为沉淀,而后续资金支出将远远超过拿地成本。

  虽然稍早前合景泰富曾发行一笔3.5亿美元的优先票据,拟为其现有及新增物业项目提供资金,但相对于合景泰富的扩张速度,该笔融资贷款或许也只能是一时解渴之泉。

  根据合景泰富的战略计划,2011年公司商业物业销售比例将由2010年的15%上升到2011年的30%-40%,并正计划在广州、苏州、成都等多个城市及海南省发展其他六家高级酒店及高级购物中心。

  而且,从目前的情况来看,合景泰富150亿的销售目标亦面临各种不确定的风险。

  风险挑战

  瑞信亦称,公司的销售在未来数月仍相对较弱,增加全年销售合约未达标的可能性。

  相关分析师表示,合景泰富主要以高端住宅项目为主,根据近期的成交数据,受到限购限贷等政策的影响,高端房受调控的影响较中低端住宅更大,对购买力的要求更高。

  “高端房很多人买是由于投资需求,目前的调控主要是对投资房的抑制,所以市场不好的时候,高端房卖得不好。”该名分析师更指,预计下半年对高端房的调控力度会更大。

  该名分析人士称,在目前的调控环境下,合景泰富首五月才完成全年销售目标37%,今年要完成150亿尚存风险。

  从目前来看,合景泰富似乎把全年销售目标完成的希望寄托在下半年。

  根据花旗报告披露,首五月合景泰富并无新项目启动,但下半年公司将有不少的新项目推出,包括广州猎德项目、上海普陀项目、天津济南项目等。

  然而,有投行分析师指出,由于合景泰富的项目主要为中高端的住宅产品,且主要集中在北京、上海、成都、广州等城市,如果公司继续在这些区域继续做布局及增长,在目前的环境条件下,将会受到较大的影响。

  这已有相关事实作为佐证。瑞信早前公布的报告,合景泰富原计划在第二季开展首个上海的项目延期,令市场潜在恶化情绪,相信该项目启动是危险的。

  由于新项目的入市存在着诸多的不确定性,上述分析师建议,为了尽可能实现150亿的销售目标,合景泰富应避开行业推盘高峰期,尽量回笼资金。

  “下半年9、10月份可能是集中供应比较高的时间段,届时将有可能出现供大于求,在限购令还没放松的情况下,这在一定程度上会对销售产生一定的压力。”该分析师最后表示。

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